|
Statybos priežiūra, projekto valdymas
Statant komercinį pastatą daug problemų gali kilti dėl rangovo atliekamų darbų: jie gali būti vilkinami, atsirasti įvairių statybos defektų... Tokiais atvejais būsimiems tarpusavio nesutarimams patartina užbėgti už akių sudarant sutartį
Skaidrus atsiskaitymas
Sudarant statybos sutartis, viena iš užduočių yra sutarti dėl tinkamos atsiskaitymo už atliktus darbus sistemos. Pasak teisininko Pauliaus Pakutinsko, pagrindinė užsakovų daroma klaida yra ta, kad sutartyje nustatomas tik galutinis terminas ir laukiamas rezultatas.
"Statybininkai gali vilkinti statybas ar reikalauti papildomų išlaidų medžiagoms. Užsakovui derėtų atsiminti, kad darbų sąmata turėtų būti galutinė ir nekintama. Jeigu rangovo iniciatyva atsiranda naujų darbų, rangovas pats turėtų padengti visas papildomas išlaidas", - teigia p. Pakutinskas.
Pasak jo, norint išvengti darbų vilkinimo, reikia labai aiškiai nustatyti darbų atlikimo tarpinius terminus bei teisingą atsiskaitymo struktūrą.
"Idealu, jeigu užsakovas suskirsto visą statybą į etapus ir po kiekvieno iš jų sumoka atitinkamą sumą, dalį išmokos atidėdamas, kol statinys bus baigtas", - tikina p. Pakutinskas.
Teisininkai pataria, jog geriausia atidėtą sumos dalį sumokėti rangovams po to, kai statinys yra baigtas, o kitą dalį sumokėti, kai statinys bus įteisintas įstatymų nustatyta tvarka. Pavyzdžiui, higienos reikalavimų gali neatitikti ventiliacija.Tokiu atveju netvarkingas statinys būtų pripažintas netinkamu naudoti ir neregistruojamas, t.y. užsakovas negalėtų tinkamai disponuoti savo nuosavybe.
"Visiškai pabaigus pastato statybos darbus, gali iškilti įvairių defektų, o sumokėjus visą sumą rangovas nebėra suinteresuotas jų taisyti. Taigi atidėta suma galėtų būti kaip akstinas rangovui taisyti iškilusius nesklandumus", - aiškina teisininkas.
Būtinas leidimas
Teisininkai pataria: negavus leidimo statyboms vykdyti, statybos darbų geriau nepradėti. Tiesa, šiandien, kai namai kyla vienas po kito nebūtinai teisėtai, tai gali pasirodyti nereikšminga.
Atsižvelgiant į tai, kur ir kokioms reikmėms statomas statinys, statybos leidimą išduoda apskrities viršininko administracija arba savivaldybės administracijos direktorius.
Specialistai akcentuoja, jog pradedant statybą ne mažiau svarbu išsiaiškinti teritorijos paskirtį. Norint statyti pastatą komercijai, reikia atsižvelgti, ar yra arti magistralių, kelių, geležinkelių, kad būtų geras susisiekimas, lengvai prieinamos komunikacijos. Apie tai sužinoti galima iš teritorijų planavimo dokumentų.
Idealu, jeigu žemė yra tos paskirties, kurioje galima vykdyti komercinę statybą. Į šią kategoriją įeina pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, komercinės paskirties objektų teritorijos ir kiti objektai.
Konkurso privalumai
Geriausia rangovus rinktis iš didelės pasiūlos. Esant didelei rangovų pasiūlai, užsakovui tikslinga skelbti konkursą, kuriame būtų pasirenkama statybų bendrovė.
"Geriau išleisti daugiau pinigų rengiant konkursą, negu gauti blogą rangovą. Užsakovas šiuo atveju yra padėties šeimininkas ir aiškiai diktuoja sąlygas. Be to, esant didelei rangovų pasiūlai atsiranda galimybė, jog pastarieji gali sumažinti kainas", - teigia p. Pakutinskas.
Pasak teisininko, sudarant sutartį su statybininkais ypač svarbu detalizuoti darbų planus, terminus, pateikti statinio projektą, darbo brėžinius, sąmatas.
"Atliekamų darbų negalima apibūdinti dviem sakiniais. Be to, galima pareikalauti rangovo savo sąskaita apdrausti statinį ir taip išvengti galimų nuostolių", - teigia p. Pakutinskas.
Priežiūra nepakenks
Kad statybininkai nesukčiautų darbo vietoje, patartina samdyti specialistą, kuris ir prižiūrės darbų eigą. Aišku, kad samdyti geriau žmogų, kuris yra tos srities specialistas. Pavyzdžiui, kvalifikuotą techninį inžinierių. Jis nuolat informuos užsakovą apie vykdomus darbus bei jų kokybę.
Užsakovo interesams užtikrinti tikslinga sudaryti trišalę sutartį tarp užsakovo, rangovo ir techninio prižiūrėtojo (inžinieriaus). Šioje sutartyje užsakovas suteikia įgaliojimus inžinieriui spręsti dėl darbo kokybės, terminų keitimo, mokėjimų atidėjimo ar sustabdymo.
Palengvinti šalių tarpusavio bendradarbiavimą vykdant statybos darbus padeda FIDIC (Tarptautinė inžinierių konsultantų federacija) išleistos statybos sutarties sąlygos. FIDIC statybos sutarties sąlygos yra tik rekomendacinio pobūdžio, tačiau jas galima įtraukti į sutartį, ir tada abi šalys turi jomis vadovautis.
FIDIC statybos sutarties sąlygos ypač naudingos kilus įvairiems ginčams tarp užsakovo ir rangovo. Šiose sąlygose numatyta, jog techninis inžinierius gali būti kaip tarpininkas, galintis padėti išspęsti ginčą.
"Be to, FIDIC statybos sutarties sąlygos nustato, jog inžinierius užsakovo vardu gali keisti sutarties sąlygas. Numatyti ir kiti panašūs atvejai", - nevyriausybinės organizacijos FIDIC statybos sutarties sąlygų privalumus aiškina Rūtenis Pocius, architektas.
Jeigu sudaroma dvišalė sutartis tarp užsakovo ir rangovo, tuomet patartina sudaryti atskirą sutartį tarp užsakovo ir techninio eksperto (inžinieriaus). Tokiu atveju statybos rangos sutartyje turi būti numatytos nuostatos dėl inžinieriaus dalyvavimo statant pastatą.
Sąmata - privalumas bankui
Aišku, pradedant statybą viena iš pirmųjų užduočių būna kreipimasis į banką dėl projekto finansavimo. Bankai neretai pageidauja, kad užsakovo dalis projekte būtų ne mažesnė negu 30% visos statybos sumos. Dažniausiai šią dalį sudaro žemės sklypo įsigijimas, ir tai laikoma kaip užsakovo dalyvavimas projekte. Bankas finansuoja didesnę statybų projekto dalį, jeigu jis parengtas kvalifikuotai bei detaliai, t.y. aiškiai matomi projekto įgyvendinimo terminai, nepriklausomo techninio eksperto įvertinta sąmata.
"Bankas dažniausiai pasitiki nepriklausomo techninio eksperto išvadomis, nes pasitaiko atvejų, kad užsakovas patiki sąmatą nustatyti rangovui, kuris gali priskaičiuoti "kosminę" sumą. Žinoma, kartais užsakovui naudinga, jog bankas finansuotų kuo didesnę sumą, tačiau tam reikalingos atitinkamos sąlygos. Įmanoma, jog bankas finansuotų ir visą 100 proc. sumą. Šiuo atveju turėtų būti parengta tvarkinga sąmata, nusamdytas rinkoje gerai žinomas rangovas bei susitarta, jog statybos darbai būtų finansuojami etapais, kas mėnesį",-aiškina tvarką Žydronė Lukšytė, AB "Hansabankas" atstovė spaudai.
Pastato paskirtis
Nebūtinai būsimieji pastato savininkai statomame name gyvens patys. Be to, užsakovai stato pastatus ne tik savo verslo reikmėms, bet ir vertindami tai kaip investiciją: patalpos gali būti naudojamos ar parduodamos. Jeigu patalpas planuojama nuomoti, tai teisininkai rekomenduoja bankui pateikti preliminariąsias būsimojo statinio patalpų nuomos sutartis. Tokiu būdu užsakovas yra labiau garantuotas, kad bankas duos kreditą.
Jeigu užsakovas planuoja būsimas patalpas parduoti, bankas taip pat turi būti apie tai informuotas. Pasak p. Pakutinsko, tokiais atvejais samdomas nepriklausomas turto vertintojas, kuris, žinodamas panašių objektų pardavimo rinkos kainas, įvertina statinio vertę.
"Pavyzdžiui, planuojama pardavimo kaina sąmatą viršija 30 proc. Matydami šį eksperto įvertinimą, bankai noriai finansuoja projektą. Žinoma, vis dar pasitaiko atvejų, kai užsakovas pasistato statinį prieš tai realiai neįvertinęs, kokiomis pajamomis jis padengs kreditą. Ypač dažnai tokių atvejų pasitaikydavo prieš penketą - septynetą metų. Tokiu atveju užsakovas lieka skolingas bankui, todėl pastatas gali būti parduodamas iš varžytinių", - užsakovų klaidas vardija p. Pakutinskas.
|
