Statybos priežiūra, projekto valdymas

Statant komercinį pastatą daug problemų gali kilti dėl rangovo atliekamų darbų: jie gali būti vilkinami, atsirasti įvairių statybos defektų... Tokiais atvejais būsimiems tarpusavio nesutarimams patartina užbėgti už akių sudarant sutartį

Skaidrus atsiskaitymas

Sudarant statybos sutartis, viena iš užduočių yra sutarti dėl tinkamos atsiskaitymo už atliktus darbus sistemos. Pasak teisininko Pauliaus Pakutinsko, pagrindinė užsakovų daroma klaida yra ta, kad sutartyje nustatomas tik galutinis terminas ir laukiamas rezultatas.

"Statybininkai gali vilkinti statybas ar reikalauti papildomų išlaidų medžiagoms. Užsakovui derėtų atsiminti, kad darbų sąmata turėtų būti galutinė ir nekintama. Jeigu rangovo iniciatyva atsiranda naujų darbų, rangovas pats turėtų padengti visas papildomas išlaidas", - teigia p. Pakutinskas.

Pasak jo, norint išvengti darbų vilkinimo, reikia labai aiškiai nustatyti darbų atlikimo tarpinius terminus bei teisingą atsiskaitymo struktūrą.

"Idealu, jeigu užsakovas suskirsto visą statybą į etapus ir po kiekvieno iš jų sumoka atitinkamą sumą, dalį išmokos atidėdamas, kol statinys bus baigtas", - tikina p. Pakutinskas.

Teisininkai pataria, jog geriausia atidėtą sumos dalį sumokėti rangovams po to, kai statinys yra baigtas, o kitą dalį sumokėti, kai statinys bus įteisintas įstatymų nustatyta tvarka. Pavyzdžiui, higienos reikalavimų gali neatitikti ventiliacija.Tokiu atveju netvarkingas statinys būtų pripažintas netinkamu naudoti ir neregistruojamas, t.y. užsakovas negalėtų tinkamai disponuoti savo nuosavybe.

"Visiškai pabaigus pastato statybos darbus, gali iškilti įvairių defektų, o sumokėjus visą sumą rangovas nebėra suinteresuotas jų taisyti. Taigi atidėta suma galėtų būti kaip akstinas rangovui taisyti iškilusius nesklandumus", - aiškina teisininkas.

Būtinas leidimas

Teisininkai pataria: negavus leidimo statyboms vykdyti, statybos darbų geriau nepradėti. Tiesa, šiandien, kai namai kyla vienas po kito nebūtinai teisėtai, tai gali pasirodyti nereikšminga.

Atsižvelgiant į tai, kur ir kokioms reikmėms statomas statinys, statybos leidimą išduoda apskrities viršininko administracija arba savivaldybės administracijos direktorius.

Specialistai akcentuoja, jog pradedant statybą ne mažiau svarbu išsiaiškinti teritorijos paskirtį. Norint statyti pastatą komercijai, reikia atsižvelgti, ar yra arti magistralių, kelių, geležinkelių, kad būtų geras susisiekimas, lengvai prieinamos komunikacijos. Apie tai sužinoti galima iš teritorijų planavimo dokumentų.

Idealu, jeigu žemė yra tos paskirties, kurioje galima vykdyti komercinę statybą. Į šią kategoriją įeina pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, komercinės paskirties objektų teritorijos ir kiti objektai.

Konkurso privalumai

Geriausia rangovus rinktis iš didelės pasiūlos. Esant didelei rangovų pasiūlai, užsakovui tikslinga skelbti konkursą, kuriame būtų pasirenkama statybų bendrovė.

"Geriau išleisti daugiau pinigų rengiant konkursą, negu gauti blogą rangovą. Užsakovas šiuo atveju yra padėties šeimininkas ir aiškiai diktuoja sąlygas. Be to, esant didelei rangovų pasiūlai atsiranda galimybė, jog pastarieji gali sumažinti kainas", - teigia p. Pakutinskas.

Pasak teisininko, sudarant sutartį su statybininkais ypač svarbu detalizuoti darbų planus, terminus, pateikti statinio projektą, darbo brėžinius, sąmatas.

"Atliekamų darbų negalima apibūdinti dviem sakiniais. Be to, galima pareikalauti rangovo savo sąskaita apdrausti statinį ir taip išvengti galimų nuostolių", - teigia p. Pakutinskas.

Priežiūra nepakenks

Kad statybininkai nesukčiautų darbo vietoje, patartina samdyti specialistą, kuris ir prižiūrės darbų eigą. Aišku, kad samdyti geriau žmogų, kuris yra tos srities specialistas. Pavyzdžiui, kvalifikuotą techninį inžinierių. Jis nuolat informuos užsakovą apie vykdomus darbus bei jų kokybę.

Užsakovo interesams užtikrinti tikslinga sudaryti trišalę sutartį tarp užsakovo, rangovo ir techninio prižiūrėtojo (inžinieriaus). Šioje sutartyje užsakovas suteikia įgaliojimus inžinieriui spręsti dėl darbo kokybės, terminų keitimo, mokėjimų atidėjimo ar sustabdymo.

Palengvinti šalių tarpusavio bendradarbiavimą vykdant statybos darbus padeda FIDIC (Tarptautinė inžinierių konsultantų federacija) išleistos statybos sutarties sąlygos. FIDIC statybos sutarties sąlygos yra tik rekomendacinio pobūdžio, tačiau jas galima įtraukti į sutartį, ir tada abi šalys turi jomis vadovautis.

FIDIC statybos sutarties sąlygos ypač naudingos kilus įvairiems ginčams tarp užsakovo ir rangovo. Šiose sąlygose numatyta, jog techninis inžinierius gali būti kaip tarpininkas, galintis padėti išspęsti ginčą.

"Be to, FIDIC statybos sutarties sąlygos nustato, jog inžinierius užsakovo vardu gali keisti sutarties sąlygas. Numatyti ir kiti panašūs atvejai", - nevyriausybinės organizacijos FIDIC statybos sutarties sąlygų privalumus aiškina Rūtenis Pocius, architektas.

Jeigu sudaroma dvišalė sutartis tarp užsakovo ir rangovo, tuomet patartina sudaryti atskirą sutartį tarp užsakovo ir techninio eksperto (inžinieriaus). Tokiu atveju statybos rangos sutartyje turi būti numatytos nuostatos dėl inžinieriaus dalyvavimo statant pastatą.

Sąmata - privalumas bankui

Aišku, pradedant statybą viena iš pirmųjų užduočių būna kreipimasis į banką dėl projekto finansavimo. Bankai neretai pageidauja, kad užsakovo dalis projekte būtų ne mažesnė negu 30% visos statybos sumos. Dažniausiai šią dalį sudaro žemės sklypo įsigijimas, ir tai laikoma kaip užsakovo dalyvavimas projekte. Bankas finansuoja didesnę statybų projekto dalį, jeigu jis parengtas kvalifikuotai bei detaliai, t.y. aiškiai matomi projekto įgyvendinimo terminai, nepriklausomo techninio eksperto įvertinta sąmata.

"Bankas dažniausiai pasitiki nepriklausomo techninio eksperto išvadomis, nes pasitaiko atvejų, kad užsakovas patiki sąmatą nustatyti rangovui, kuris gali priskaičiuoti "kosminę" sumą. Žinoma, kartais užsakovui naudinga, jog bankas finansuotų kuo didesnę sumą, tačiau tam reikalingos atitinkamos sąlygos. Įmanoma, jog bankas finansuotų ir visą 100 proc. sumą. Šiuo atveju turėtų būti parengta tvarkinga sąmata, nusamdytas rinkoje gerai žinomas rangovas bei susitarta, jog statybos darbai būtų finansuojami etapais, kas mėnesį",-aiškina tvarką Žydronė Lukšytė, AB "Hansabankas" atstovė spaudai.

Pastato paskirtis

Nebūtinai būsimieji pastato savininkai statomame name gyvens patys. Be to, užsakovai stato pastatus ne tik savo verslo reikmėms, bet ir vertindami tai kaip investiciją: patalpos gali būti naudojamos ar parduodamos. Jeigu patalpas planuojama nuomoti, tai teisininkai rekomenduoja bankui pateikti preliminariąsias būsimojo statinio patalpų nuomos sutartis. Tokiu būdu užsakovas yra labiau garantuotas, kad bankas duos kreditą.

Jeigu užsakovas planuoja būsimas patalpas parduoti, bankas taip pat turi būti apie tai informuotas. Pasak p. Pakutinsko, tokiais atvejais samdomas nepriklausomas turto vertintojas, kuris, žinodamas panašių objektų pardavimo rinkos kainas, įvertina statinio vertę.

"Pavyzdžiui, planuojama pardavimo kaina sąmatą viršija 30 proc. Matydami šį eksperto įvertinimą, bankai noriai finansuoja projektą. Žinoma, vis dar pasitaiko atvejų, kai užsakovas pasistato statinį prieš tai realiai neįvertinęs, kokiomis pajamomis jis padengs kreditą. Ypač dažnai tokių atvejų pasitaikydavo prieš penketą - septynetą metų. Tokiu atveju užsakovas lieka skolingas bankui, todėl pastatas gali būti parduodamas iš varžytinių", - užsakovų klaidas vardija p. Pakutinskas.

Jeigu statytojui pigiau apšiltinti stogą, negu sienas, jis gali padidinti stogo apšiltinimo storį ir sumažinti sienos apšiltinimo storį. Kaip parinkti optimalią stogo šiluminę varžą?

Visų gyvenamųjų, viešosios paskirties ir pramonės pastatų projektavimo šiluminius reikalavimus nustato Statybos techninis reglamentas STR 2.05.01:1999 “Pastatų atitvarų šiluminė technika”. Šis reglamentas naudojamas projektuojant naujus ir rekonstruojant esamus pastatus.Pagrindinė reglamento nuostata yra normuoti viso pastato šilumos nuostolius priklausomai nuo pastato paskirties (gyvenamasis, viešosios paskirties ar pramoninis pastatas) ir pastato dydžio.

Reglamente pateikiamos visų pastato atitvarų- stogų, perdangų, grindų, sienų, langų ir durų – norminės ir leistinosios šilumos perdavimo koeficiento U vertės. Gyvenamojo 1-2 aukštų namo atitvarų šilumos perdavimo koeficientų vertės pateikiamos lentelėje:

Un-norminė atitvaros šilumos perdavimo koeficiento vertė, W/m2K.
Ul- leistinoji atitvaros šilumos perdavimo koeficiento vertė W/m2K.

Atitvaros šiluminė varža R=1/U; m2K/W.

Suprojektavus konkretų pastatą, apskaičiuojami jo norminiai šilumos nuostoliai, sumuojant sandaugas pastato atitvarų ploto ir norminių tų atitvarų šilumos perdavimo koeficiento verčių pagal formulę:

Htn=EAi×Uni

Po to projektuojamas kiekvienos konkrečios pastato atitvaros apšiltinimas. Kiekvienos jų šilumos perdavimo koeficientas turi būti ne didesnis už leistinąją vertę. Rekomenduojama projektuoti atitvaras, kurių šilumos perdavimo koeficientai kuo mažiau skirtųsi nuo norminių šilumos perdavimo koeficientų verčių.

Suprojektavus visų atitvarų apšiltinimą, skaičiuojami pastato savitieji šilumos nuostoliai, sumuojant sandaugas konkrečių suprojektuotų atitvarų šilumos perdavimo koeficientų ir jų plotų. Turime gauti pastato šilumos nuostolius, neviršijančius Htn.

Ši projektavimo metodika leidžia tam tikrose ribose keisti kiekvienos pastato atitvaros apšiltinimo lygį. Jeigu statytojui pigiau apšiltinti stogą, negu sienas, jis gali padidinti stogo apšiltinimo storį ir sumažinti sienos apšiltinimo storį taip, kad nebūtų viršyti pastato savitieji šilumos nuostoliai. Taip pat galima koreguoti ir kitų pastato atitvarų apšiltinimą.

Kalbant konkrečiai apie stogų apšiltinimą, apšiltinimo lygis labai priklauso nuo stogo tipo. Jeigu apšiltinama pastogės perdanga, naudojamos pigios biriosios apšiltinimo medžiagos, rekomenduojama apšiltinti kuo storesniu sluoksniu. Šilumos perdavimo koeficientas turėtų būti 0,15-0,18 W/m2K (atitinkamai šiluminė varža –5,5-6,5 m2K/W). Jeigu apšiltinamas šlaitinis stogas, naudojamos brangesnės termoizoliacinės medžiagos didinamas apšiltinimo storis mažina patalpos tūrį, todėl rekomenduojami šilumos perdavimo koeficientai yra 0,18-0,23 Wm2K (atitinkamai šiluminės varžos 4,5-5,5 m2K/W). Plokščiojo sutapdintojo stogo šilumos perdavimo koeficientai gali būti dar didesni, kadangi naudojamos dar brangesnės termoizoliacinės medžiagos. Tačiau padidėję šilumos nuostoliai pro tokį stogą turi būti sumažinti, padidinant sienų, grindų ar langų apšiltinimo lygį.

Rankomis dedamos perdengimų plokštės, statant individualius arba daugiabučius monolitinius namus - vaizdas, kurį jau galima išvysti ir Lietuvoje.

Polistirolo klojiniai JS pagaminti iš sunkiai degaus putų polistirolo, sutvirtinti dviem 0,8 m storio plieniniais profiliniais elementais. Polistirolas, iš kurio pagaminta plokštė - neutrali cheminė plastmasė, neišskirianti jokių vandenyje tirpstančių medžiagų, nesuyranti veikiant mikro-organizmams ir nėra mikro-organizmų maitinimosi šaltinis.

-šiluminė varža R-3,55 Km2/W;

-šilumos laidumas k-0,03 W/mK;

-garso izoliacija-40 dB;

-atstumas tarp atramų iki 10 m;

-stiprumas lenkimui-0,763 kNm;

-svoris - 4 kg/m2- 6,45 kg/m2

JAV ir ES šalyse liktinius polistirolo klojinius statybininkai pradėjo naudoti prieš dešimt metų.

JS PRIVALUMAI

-labai lengvas,

-paprastas rankinis montavimas,

-po betono išpylimo be papildomų darbų perdengimas arba stogas turi gerą šiluminę varžą,

-didelė garso izoliacija,

-turi savyje paslėptą plieninį montažinį karkasą gipso kartonui arba pakabinamoms luboms tvirtinti su savisriegiais,

-maksimalus atstumas tarp atramų, naudojant JS plokštę, siekia net iki 10 m,

-ženkliai sumažina betono ir armatūros kiekį statyboje,

-transportuojamas dėl savo svorio bet kokiu transportu

-nereikalingas kranas,

-nepakeičiamas produktas rekonstruojant pastatus,

-nereikalingi labai brangūs specialūs monolitiniai klojiniai.

Pasak architekto Rūtenio Pociaus, JS plokštės turi ir trūkumų: ši medžiaga yra "mėgstama" graužikų, tad anksčiau ar vėliau tektų spręsti dar vieną problemą.

PASKIRTIS

Klojininės polistirolo plokštės JS naudojamos vietoj tradicinių klojinių, įrengiant monolitines perdangas, plokštiems ir nedidelio šlaito stogams. Jos tuo pačiu yra šilumos bei garso izoliacinė medžiaga. Polistirolo klojinių plokštės nelaiko apkrovų, jas laiko sijos ir monolitinė betoninė plokštė. Konstrukcijos skaičiuojamos remiantis monolitinės statybos normomis. Perdanga - tai briaunuota plokštė, nešantis elementas - sija.

MONTAVIMAS

Plokštės sveria labai mažai, todėl surenkamos rankiniu būdu, be jokių kėlimo mechanizmų. Paklojus plokštes ant sienų, jos išlyginamos ir iš apačios išramstomos statramsčiais. Po to ant sienų paklojamas armavimo vainikas, tarp plokščių briaunų montuojami armatūrinio karkaso trikampiai. Tokiu būdu paruošus ir išdėliojus sijų ir vainiko armatūrą, perdanga užpilama tik 50 mm storio betono sluoksniu. Statramsčiai ir montažiniai ramsčiai nuimami tuomet, kai perdangos betonas visiškai sutvirtėja. Betonui sukietėjus, iškart gaunamas apšiltintas grindų pagrindas, prie kurio tvirtinama grindų danga.

Parketas ir jo pasirinkimas

Laikas, kada dedamas parketas, yra svarbus faktorius, nuo kurio priklauso galutinė grindų kokybė. Dedant parketą optimaliausios darbams sąlygos: temperatūra ir santykinis oro drėgnumas patalpoje atitinkamai turi būti tarp 10 ir 20 C° ir tarp 45-65%.

Pagrindas, ant kurio bus dedamas parketas turi būti taip pat atitinkamo drėgnumo: betono 2.5%, juodgrindės ar faneros plokštės iki 12%.

Bendros sąlygos

Patalpose, kur bus klojamas parketas, temperatūra turi būti min. +18oC, santykinis oro drėgnumas - 40-60 proc. Masyvo parketo pakuotė turi būti išpakuota toje patalpoje, kur bus klojama danga, mažiausiai 4 dienas prieš klojima, tam kad mediena "priprastų" prie patalpos drėgmės ir temperatūros. Jei grindys bus klojamos eglute ar kitokiu specifiniu raštu, išpakuoti parketą reikia ne anksčiau kaip 1-2 dienas iki klojimo.

Betonas yra išdžiuvęs, jei atidengus betono spalva po plėvele nepatamsėjo. Jeigu betonas yra nelygus, jį būtinai reikia išlyginti: glaistyti arba lyginti išlyginamaisiais mišiniais (tik ne gipsiniu pagrindu), drožlių plokšte (OSB arba MDP), fanera. Šiuo metu rinkoje yra įvairių rūšių glaisto ir išlyginamųjų mišinių. Dirbant su jais yra būtina laikytis gamintojo reikalavimų.

Jeigu drožlių plokščių arba faneros grindys yra lygios ir stabilios, parketą galima kalti arba klijuoti tiesiai ant jų. Jei plokščių grindys yra naudojamos kaip tarpinės grindys virš balkių konstrukcijos su min. 600 mm tarpu tarp balkių, būtinai reikalingos laikančios grindys - 22 mm storio drožlių plokštės (OSB arba MDP) arba 19 mm storio fanera su išdroža ir be jų. Naudojant drožlių plokštę pagrindo išlyginimui, rekomenduojamas OSB arba MDP plokštės storis - 18 mm, t.y. jis turi būti ne plonesnis, kaip parketo storis. Naudojant MDP yra būtina jas impregnuoti nuo drėgmės.

Senas grindis taip pat galima naudoti kaip pagrindą, jei jos yra lygios ( 2 mm/2 m). Jei grindys nelygios, jas reikia glaistyti, nuobliuoti arba uždėti kitokią plokštę išlyginimui. Grindys turi būti stabilios. Jei yra glaistomi didesni plotai, parketą reikia klijuoti. Visais kitais atvejais galima rinktis: parketą klijuoti ar kalti. Prieš klijavimą grindis būtinai reikia nuriebinti specialia priemone.

Kitos rekomendacijos

Klojant parketą būtinai reikia palikti 10-20 mm tarpą iki sienų (kai klojimo plotis virš 8 m, ne mažiau kaip 15 mm), kadangi grindys turi turėti vietos judėjimui. Dėl tos pačios priežasties medinių grindų dalys negali būti tvirtinamos prie pastato dalių. Tarpui uždengti naudojamos grindjuostės.

Tuoj po klojimo parketą reikia užkloti plokštėmis arba kartonu ar pan., kad neišsiteptų paviršius. Parketo klijavimui yra būtina naudoti specialius parketinius klijus, tvirtai ir elastingai priklijuojančius parketą ar parketines lentas prie pagrindo. Klijai užtepami mentele ant OSB plokštes ar betono, po to dedamos lentutės. Klijuojant svarbu netepti per daug klijų. Masyvios medienos parketo negalima klijuoti per išdrožos ir įlaido zoną.

Kiekvieną atskirą lentutę gerai įspaudžiama į klijus. Priklijavus rekomenduojama uždėti ant parketo svorius (pvz. smėlio maišus), taip lentelės geriau prilips prie pagrindo. Likusius klijus nuo paviršiaus būtina nedelsiant nuvalyti drėgnu skuduru tam, kad medis nepakeistų spalvos. Klijuojant parketą, klijuose esantis vandens kiekis turi būti ne didesnis kaip 11%. Esant klijuose didesniam vandens kiekiui, lentos gali išsilenkti "laiveliu". Kiekviena lentutė kalama įlaido pusėje 1-2 vinimis prie pagrindo įstrižai 45° kampu.

Šlifavimas ir paviršiaus apdorojimas

Šlifuoti ir toliau apdoroti parketines grindis geriausia praėjus 10-15 dienų po jo suklojimo. Per šį laiką mediena "pripras" prie aplinkos ir nušlifuotas paviršius ilgam išliks lygus. Nušlifavus iš karto po suklojimo, po kiek laiko gali atsirasti nelygumai, kurie ypač bus matyti esant šoniniam apšvietimui. Parketo lentas galima šlifuoti tik su diskine ar vibracine šlifavimo mašina, popieriaus grūdėtumas - 80-150.

Parketą galima lakuoti arba apdoroti alyva. Lako ar alyvos pasirinkimas priklauso nuo spalvos ir struktūros išryškinimo. Parketų salonuose šių produktų pasirinkimas didelis. Lietuvoje populiariausia parketinių grindų impregnavimo priemonė yra lakas.

Alyva nesudaro plėvelės ant medienos paviršiaus, o įsigeria į medieną. Įsigerdama į medieną alyva padidina jos atsparumą, suteikia galimybę remontuoti atskiras subraižytas vietas. Tačiau nepamirškite, kad nesant tokios apsauginės plėvelės sumažės grindų atsparumas braižymui. Svarbu žinoti, kad atnaujinti alyvuotas grindis būtina kiekvienais metais. Klojant parketą ant šildomų grindų gruntuoti medžio plokšteles yra būtina. Šildymas turi būti įjungtas prieš 3 savaites ir išjungtas 48 valandos prieš klojant parketą ant šildomų grindų.